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분양계약 해지,
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계약금을 지킬 수 있는지, 광고와 다른 점이 해제 사유가 되는지, 돈과 대출은 어떻게 돌려받는지 — 궁금한 쟁점부터 찾아보세요.

조정·합의 — 소송보다 먼저 — 합의해제·법원 민사조정

조정으로 해결하기분양계약 해지 분쟁은 많은 경우 판결까지 가지 않고 시행사와의 협상이나 법원 조정으로 정리됩니다.

해제 사유 — 계약금 해제·허위광고·입주 지연·설계변경·시정명령

계약금 포기 해제분양계약은 당사자 한쪽이 이행에 착수하기 전까지 수분양자가 계약금을 포기하고 해제할 수 있습니다(민법 제565조).허위·과장 광고법원은 분양광고를 원칙적으로 청약의 유인으로 보지만, 외형·재질처럼 구체적으로 이행할 수 있는 내용은 계약 내용이 된다고 봅니다(대법원 2007.입주 지연 해제시행사 책임으로 입주 예정일을 넘기면 수분양자는 지체상금을 청구할 수 있고, 아파트 표준공급계약서처럼 입주 예정일부터 3개월 안에 입주할 수 없을 때 해제할 수 있다는 조항이 있다면 계약을 해제할 수 있습니다.설계변경·면적 부족분양 뒤 설계가 바뀌거나 면적이 줄었다면, 변경의 정도에 따라 손해배상·대금 감액을 청구하거나 계약을 해제할 수 있습니다.시정명령 해제조항오피스텔·생활형숙박시설 분양계약서에는 시행사가 건축물분양법 위반으로 시정명령을 받으면 수분양자가 계약을 해제할 수 있다는 조항이 들어 있는 경우가 많습니다.잔금 부족·수익성 악화잔금대출이 거절되거나 시세가 분양가 아래로 떨어지고 임대 수익이 기대에 못 미치면 잔금을 앞두고 계약을 정리하고 싶어집니다.미고지·불공정 조항·청약철회 방해분양계약서는 시행사가 여러 수분양자에게 같은 내용으로 쓰는 약관인 경우가 많습니다.

유형별 — 오피스텔·생숙·상가, 지역주택조합, 분양권 취소·승계

오피스텔·생숙·상가오피스텔, 생활형숙박시설, 상가, 지식산업센터는 아파트와 달리 주택법이 아니라 건축물분양법의 적용을 받는 경우가 많습니다.지역주택조합 탈퇴·환불지역주택조합은 분양계약이 아니라 조합에 가입하는 계약이라 '분양 해지'와 방법이 다릅니다.부정청약·분양권 취소위장전입, 통장 매매, 자격 위조 같은 부정한 방법으로 청약에 당첨된 사실이 적발되면 사업주체는 공급계약을 취소할 수 있고, 부정청약자는 형사처벌과 일정 기간 청약 제한을 받습니다(주택법 제65조).분양권 승계·전매분양권을 전매로 사면서 시행사의 동의를 받아 수분양자 지위를 승계했다면, 승계인은 원래 수분양자가 가진 해제권도 함께 넘겨받아 시행사에 해제를 주장할 수 있습니다.시행사의 해제 통보중도금이나 잔금을 내지 못하면 시행사가 계약을 해제하고 위약금을 떼겠다고 통보하는 경우가 있습니다.

돈·대출 — 위약금, 분양대금 반환, 중도금 대출, 분양보증

위약금 감액·청구분양계약서는 보통 어느 한쪽의 잘못으로 계약이 해제되면 공급대금의 10% 안팎을 위약금으로 정합니다.분양대금 반환·이자분양계약이 해제되면 시행사는 받은 돈을 돌려주고 그 돈을 받은 날부터의 이자를 더해야 합니다(민법 제548조).중도금 대출 처리중도금 대출은 은행과 수분양자 사이의 계약이어서 분양계약이 해제돼도 자동으로 사라지지 않습니다.시행사 부도·분양보증선분양 아파트는 대부분 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증에 가입돼 있어, 시행사가 부도·파산 등으로 사업을 이어갈 수 없게 되면 보증 약관에 따라 공사를 이어가는 분양이행이나 낸 돈을 돌려주는 환급이행이 이뤄집니다.

소송 — 분양계약 해제 소송, 공동소송, 가압류

분양계약 해제 소송분양해지소송은 법률상 분양계약의 해제(또는 취소)를 전제로 시행사에 낸 돈과 이자, 위약금을 돌려달라고 청구하는 민사소송입니다.수분양자 공동소송한국에는 증권 분야 외에 미국식 집단소송 제도가 없어, 흔히 말하는 '분양 집단소송'은 여러 수분양자가 한 소송에 원고로 함께 들어가는 공동소송입니다.가압류·가처분분양대금 반환 판결을 받아도 시행사에 재산이 없으면 돈을 돌려받을 수 없습니다.

절차·상담 — 해지 절차·방법·기간, 내용증명, 상담, 비용

분양권 해지 비용분양계약 해제 소송의 비용은 변호사 보수(착수금·성공보수), 법원에 내는 인지대·송달료, 필요한 경우 감정비와 가압류 담보 비용으로 구성됩니다.분양권 해지 절차·방법분양권 해지는 ① 해지 사유 확인 ② 증거·서류 정리 ③ 내용증명으로 해제 통보 ④ 협상 또는 가압류·소송 ⑤ 분양대금 반환과 대출 정리의 순서로 진행됩니다.해제 내용증명분양계약 해제는 의사표시가 상대방에게 도달해야 효력이 생기므로, 해제 사유와 근거, 반환 요구 금액을 적은 내용증명을 계약서상 매도인에게 보내는 것이 출발점입니다.분양해지 상담·상담전화분양계약해지 상담은 계약서와 납부 내역, 광고물이 있으면 훨씬 정확해집니다.

기한과 준비

기한 한눈에계약금 해제 시점, 입주 지연 3개월, 취소 3년, 항소 2주를 한 화면에 비교합니다.해제 전 점검표모아야 할 서류와 서명·납부 전에 확인할 것.분양 용어 사전해제와 해지, 이행의 착수, 약정해제권 같은 용어를 한 문장으로.

법무법인 심평 윤성일 대표변호사

작성·검토윤성일 대표변호사분양계약해지 전문변호사 · 건국대학교 부동산대학원 · 대한변협 인증 형사전문변호사 · 사법연수원 제31기

계약서 한 줄부터,
조정 테이블까지 함께 갑니다.

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