분양계약이 해제되면 시행사는 받은 돈을 돌려주고 그 돈을 받은 날부터의 이자를 더해야 합니다(민법 제548조). 시행사 책임으로 해제했다면 위약금을, 소송을 했다면 소장 송달 다음 날부터 연 12%의 지연손해금을 함께 청구할 수 있습니다.
해제 후 반환 청구는 원금, 이자, 위약금, 지연손해금으로 나눠 계산하고, 중도금 대출은 반환과 별도로 정리 방법을 정해야 합니다.
| 항목 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 원금 | 계약금·중도금·옵션·발코니 확장 대금 등 낸 돈 전부 | 민법 제548조 제1항 (원상회복) |
| 이자 | 각 돈을 낸 날부터 법정이율에 따른 이자 | 민법 제548조 제2항 |
| 위약금 | 계약서에서 정한 금액 (표준계약서는 공급대금의 10%) | 분양계약서 · 민법 제398조 |
| 지연손해금 | 소장 송달 다음 날부터 연 12% (판결 시) | 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 |
| 대출 정리 | 중도금 대출 원리금 상환·이자 부담 주체 | 합의·판결로 정함 |
이자는 각 돈을 낸 날부터 계산하므로 계약금, 중도금 회차별 납부일을 표로 정리해 두세요. 시행사와의 분양계약은 상행위로 보아 상사 법정이율이 적용될 수 있는지도 검토합니다.
분양계약서상 매도인에게 반환을 청구하는 것이 원칙이므로, 신탁사가 매도인이라면 신탁사, 시행사가 매도인이라면 시행사를 상대로 하고 필요하면 둘 다 피고로 삼습니다.
신탁사는 신탁재산 범위에서만 책임진다는 조항을 내세우는 경우가 많지만, 그 조항을 설명하지 않았다면 효력을 다툴 수 있다는 2026년 4월 대법원 판결이 있습니다. 분양대금을 받은 계좌가 누구 명의인지도 확인하세요.
해제로 생긴 분양대금 반환 청구권도 시효로 소멸하므로, 시행사·건설사와 맺은 분양계약은 상사시효(5년)가 적용될 수 있다는 점을 염두에 두고 미루지 않는 것이 좋습니다.
시효는 해제한 때부터 계산하는 것이 원칙이지만, 계약 성격과 청구 원인에 따라 달라질 수 있습니다. 시행사가 재산을 정리하기 전에 가압류를 해 두면 시효 문제와 집행 문제를 함께 줄일 수 있습니다. 법무법인 심평에서는 분양계약해지 전문변호사 윤성일 대표변호사(건국대학교 부동산대학원·최고위건축개발과정)가 계약서 검토부터 소송까지 사건을 직접 맡고, 부장검사 출신 유지연 대표변호사와 재판연구원 출신 나형준 변호사가 형사 쟁점과 서면을 함께 검토합니다. 소송보다 협상과 조정으로 먼저 풀어 보는 것을 우선합니다.
네. 시행사는 받은 돈에 그 돈을 받은 날부터의 이자를 더해 돌려줘야 합니다(민법 제548조 제2항).
판결에서 인정되면 소장이 송달된 다음 날부터는 연 12%의 지연손해금을 받을 수 있습니다.
계약서상 매도인이 신탁사라면 신탁사도 반환 의무가 있습니다. 책임 제한 조항의 효력은 설명 여부에 따라 다툴 수 있습니다.
합의가 되면 합의서의 지급일에, 소송으로 가면 판결과 집행까지 시간이 걸립니다. 가압류가 있으면 집행이 빨라집니다.
법무법인 심평은 해제 사유와 가압류로 협상력을 만든 뒤 합의해제와 법원 조정으로 먼저 돌려받는 길을 찾습니다. 소송은 조정이 결렬될 때의 마지막 길입니다.
본 내용은 일반적인 법률정보입니다. 구체적인 결과는 사건의 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
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