시행사 책임으로 입주 예정일을 넘기면 수분양자는 지체상금을 청구할 수 있고, 아파트 표준공급계약서처럼 입주 예정일부터 3개월 안에 입주할 수 없을 때 해제할 수 있다는 조항이 있다면 계약을 해제할 수 있습니다. 이 해제 조항은 약정해제권이어서 잔금을 먼저 내지 않아도 행사할 수 있다는 것이 하급심 판결들의 태도입니다.
표준공급계약서는 입주 예정일을 기준으로 시행사 책임으로 3개월 안에 입주할 수 없으면 해제할 수 있도록 정하므로, 입주 예정일이 '○○년 ○월'처럼 달로만 적혀 있다면 그 달의 말일부터 세는 것이 일반적입니다.
| 선택 | 요건 | 받는 것 | 주의 |
|---|---|---|---|
| 계약 해제 | 계약서가 정한 지연 기간 경과 + 시행사 책임 | 낸 돈 전부·이자·위약금 | 잔금 납부·입주 전에 행사 |
| 지체상금 청구 | 입주 예정일 경과 + 시행사 책임 | 지연 일수만큼 계약서 기준 금액 | 잔금에서 공제하는 방식이 많음 |
| 손해배상 | 지연으로 실제 손해가 생김 | 임시 거주비, 이중 이자 등 | 위약금·지체상금과 중복 여부 검토 |
입주 예정일이 바뀌었다는 안내를 받았다면, 그 변경에 수분양자가 동의했는지가 중요합니다. 일방적인 안내만 있었다면 원래 예정일이 기준이 됩니다. 사용승인을 받았더라도 실제로 입주할 수 있는 상태가 아니라면 입주가 가능해진 것으로 보지 않는 경우가 있어, 단지 상태를 기록해 두세요.
시행사는 천재지변, 전쟁, 행정명령, 자재 수급 문제 등을 불가항력이라 주장하지만, 계약서가 정한 면책 사유에 해당하고 실제로 그 때문에 늦어졌다는 점은 시행사가 입증해야 합니다.
자재값 상승이나 인력난처럼 업계 전반에 걸친 사정은 시행사가 예견하고 대비할 수 있었던 위험으로 보아 면책을 쉽게 인정하지 않는 경향이 있습니다. 반면 시행사가 통제할 수 없었던 관청의 공사 중지 명령 같은 사유는 면책이 인정되기도 합니다. 공정표와 지연 사유 공지를 시기별로 모아 두면 시행사 주장을 반박하는 데 도움이 됩니다.
입주 지연에 동의하는 서류에 서명했거나 잔금을 내고 입주했다면, 지연을 이유로 한 해제나 지체상금 청구가 어려워질 수 있습니다.
입주 지연을 이유로 해제하면 낸 계약금·중도금과 각 돈을 낸 날부터의 이자, 계약서에서 정한 위약금(표준계약서는 공급대금의 10%)을 청구할 수 있습니다.
| 항목 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 원금 | 계약금·중도금·옵션·발코니 확장 대금 등 낸 돈 전부 | 민법 제548조 제1항 (원상회복) |
| 이자 | 각 돈을 낸 날부터 법정이율에 따른 이자 | 민법 제548조 제2항 |
| 위약금 | 계약서에서 정한 금액 (표준계약서는 공급대금의 10%) | 분양계약서 · 민법 제398조 |
| 지연손해금 | 소장 송달 다음 날부터 연 12% (판결 시) | 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 |
| 대출 정리 | 중도금 대출 원리금 상환·이자 부담 주체 | 합의·판결로 정함 |
중도금 대출이 있다면 해제와 함께 시행사가 대출 원리금을 상환하도록 요구해야 합니다. 대출을 정리하지 않으면 해제 뒤에도 은행에 대한 채무가 수분양자에게 남을 수 있습니다.
입주 지연 사건은 해제 통보 시점, 동의서 효력, 불가항력 반박, 대출 정리를 한꺼번에 맞춰야 해서 해제를 통보하기 전에 계약서 검토를 받는 것이 좋습니다.
법무법인 심평에서는 분양계약해지 전문변호사 윤성일 대표변호사(건국대학교 부동산대학원·최고위건축개발과정)가 계약서 검토부터 소송까지 사건을 직접 맡고, 부장검사 출신 유지연 대표변호사와 재판연구원 출신 나형준 변호사가 형사 쟁점과 서면을 함께 검토합니다. 소송보다 협상과 조정으로 먼저 풀어 보는 것을 우선합니다.
계약서가 정한 기간이 지나야 해제할 수 있습니다. 표준계약서 기준으로는 3개월이고, 그 전에는 지체상금을 청구합니다.
계약서에서 정한 기준에 따라 이미 낸 금액에 지연 일수와 정해진 율을 곱해 계산하는 방식이 많습니다. 계약서 조항부터 확인해야 합니다.
표준계약서의 입주 지연 해제 조항은 약정해제권이어서 잔금 제공 없이 행사할 수 있다고 본 판결들이 있습니다. 다만 계약서 문구에 따라 다를 수 있어 확인이 필요합니다.
서명하면 지연을 이유로 한 권리가 줄어들 수 있습니다. 동의서의 문구, 특히 권리 포기 조항이 있는지 검토받으세요.
지체상금이나 위약금이 손해배상액의 예정이라면 그 금액을 넘는 손해는 원칙적으로 따로 받기 어렵습니다. 계약서 조항의 성격을 확인해야 합니다.
요건을 갖춘 해제는 시행사 동의 없이 효력이 생깁니다. 반환을 거부하면 가압류와 분양대금 반환 소송으로 진행합니다.
법무법인 심평은 해제 사유와 가압류로 협상력을 만든 뒤 합의해제와 법원 조정으로 먼저 돌려받는 길을 찾습니다. 소송은 조정이 결렬될 때의 마지막 길입니다.
본 내용은 일반적인 법률정보입니다. 구체적인 결과는 사건의 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
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