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PRESALE · 분양계약 해지
SEOCHO · GWANGGYO000%화면을 누르면 건너뜁니다
소송까지 가지 않아도 됩니다. 해제 사유와 가압류로 협상력을 만들고, 합의와 법원 조정으로 먼저 돌려받는 길을 찾습니다.
예)
01SELF CHECK
사건 유형과 현재 단계를 고르면 근거 조문과 지금 해야 할 일을 바로 보여드립니다.
02CASE RESULTS
쟁점과 단계에 맞춰 대응한 실제 사건입니다. 의뢰인 정보는 모두 익명 처리했습니다.
분양계약 해지 후 계약금을 돌려주지 않던 회사를 상대로 계약금 반환 등 청구의 소를 제기해, 지연손해금 연 12%와 소송비용 80% 부담까지 판결로 받았습니다.
3월에 선임해 7월에 끝난 사건입니다. 소송 없이 계약금을 전액 돌려받고, 약 2억 2천만 원의 중도금 집단대출까지 전액 상환 처리돼 대출 계좌가 해지됐습니다.
분양 회사와 신탁회사를 함께 상대방으로 삼아 계약해제 및 대금반환을 구했고, 서울중앙지방법원의 조정을 갈음하는 결정으로 판결까지 가지 않고 정리했습니다.
12월 말 선임, 1월 중순 반환. 소송 없이 3주 만에 계약금 전액을 돌려받았습니다. 의뢰인은 분양대행업체 말에 휘둘릴 뻔했던 순간 변호사의 전화 조언이 '신의 한 수'였다고 전했습니다.
상대 회사가 법무법인을 선임해 다툰 계약금 반환 소송에서, 서울남부지방법원이 계약금 반환과 함께 연 5%·연 12% 지연손해금을 인정했습니다.
분양계약과 관련된 두 회사를 상대로 계약해지 등을 구한 사건을, 서울중앙지방법원의 조정을 갈음하는 결정으로 계약해지 및 대금반환으로 정리했습니다.
03BY CASE
계약금을 지킬 수 있는지, 광고와 다른 점이 해제 사유가 되는지, 대출은 어떻게 정리하는지 — 쟁점마다 근거와 기한이 다릅니다.
중도금을 내기 전이라면 계약금을 포기하고 분양계약을 해제할 수 있습니다(민법 제565조). 중도금 납부나 대출 실행으로 이행에 착수했다면 이 방법은 쓸 수 없는 것이 원칙입니다.
민법 제565조분양광고의 내용이 사실과 다르고, 그 내용이 계약을 결정할 만큼 중요했다면 사기·착오를 이유로 계약을 취소하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 구체적으로 약속한 시설·구조는 계약 내용이 되어 해제 사유가 되기도 합니다.
민법 제109조·제110조 · 표시광고법 제3조시행사 책임으로 입주 예정일을 넘기면 지체상금을 청구할 수 있고, 계약서가 정한 기간(표준계약서는 3개월)이 지나면 계약을 해제할 수 있습니다. 해제하면 낸 돈과 이자, 위약금을 청구합니다.
민법 제544조 · 분양계약서 해제 조항분양받은 건물이 계약 때와 다르게 설계변경되거나, 면적이 줄었거나, 중대한 하자가 있다면 손해배상이나 대금 감액을 청구하고, 계약 목적을 달성할 수 없을 정도라면 해제할 수 있습니다.
건축물분양법 제7조 · 민법 제580조분양계약서의 위약금은 보통 공급대금의 10% 안팎으로 정해져 있습니다. 내가 해제당하는 쪽이라면 과다한 위약금의 감액을 구하고, 시행사 책임으로 해제한다면 거꾸로 위약금을 청구할 수 있습니다.
민법 제398조지역주택조합은 분양계약이 아니라 조합 가입계약이라 해제 방법이 다릅니다. 가입 직후라면 청약철회, 그 뒤에는 조합 규약에 따른 탈퇴나 가입계약의 무효·취소를 근거로 분담금 반환을 청구합니다.
주택법 제11조 · 제11조의6오피스텔, 생활형숙박시설, 상가, 지식산업센터는 주택법이 아니라 건축물분양법이 적용되는 경우가 많습니다. 분양계약서의 해제 조항, 설계변경 동의 절차, 분양광고 시정명령 여부가 해제의 주된 근거가 됩니다.
건축물분양법 제7조·제9조 · 분양계약서위장전입 같은 부정청약이 적발되면 사업주체는 공급계약을 취소할 수 있습니다(주택법 제65조). 본인이 당첨자라면 실거주 사정을 소명하고, 부정청약 사실을 모르고 분양권을 산 매수인이라면 선의의 매수인 보호 규정을 근거로 다툽니다.
주택법 제65조04MEDIATION FIRST
분양 분쟁의 많은 경우는 판결까지 가지 않고 합의와 조정으로 정리됩니다. 법무법인 심평은 해제 사유와 가압류로 협상력을 만든 뒤 조정으로 먼저 풀고, 소송은 조정이 결렬될 때의 마지막 길로 준비합니다.
내용증명과 가압류로 협상력을 만든 뒤 시행사와 직접 합의합니다.
조정기일에서 반환 금액과 위약금, 대출 정리를 조율합니다.
조정이 결렬될 때만 분양대금 반환 소송으로 갑니다.
해제 조항, 광고물, 납부 내역, 대출 약정서로 해제 근거를 세웁니다.
사유와 반환 금액을 내용증명으로 보내 협상의 출발점을 정합니다.
시행사 재산을 묶어 '판결로 가면 불리하다'는 협상력을 만듭니다.
합의해제를 협상하거나 법원 민사조정을 신청합니다.
반환 금액·지급일·대출 정리를 확정합니다. 판결과 같은 효력입니다.
조정이 안 될 때만 분양대금 반환 소송으로 갑니다.
05LAWYERS
건국대학교 부동산대학원과 최고위건축개발과정을 거친 분양계약해지 전문변호사 윤성일 대표변호사가 계약서 검토부터 소송까지 직접 맡고, 분양 사기·부정청약 같은 형사 쟁점과 서면은 검사·법원 출신 변호사가 함께 살핍니다.
06BEFORE YOU SIGN
동의서 한 장, 잔금 하루가 결론을 바꿉니다.
서명하기 전에 먼저 확인하세요.
07 · 지역 제한 없는 분양 분쟁 대응
단지가 어디에 있든 계약서와 광고물은 온라인으로 먼저 검토하고, 관할 지방법원에 맞춰 가압류부터 소송·조정 출석까지 진행합니다.
08FAQ
네. 법무법인 심평은 소송보다 협상과 조정을 먼저 시도합니다. 해제 사유를 정리해 통보하고 가압류로 협상력을 만든 뒤, 합의해제나 법원 민사조정으로 정리합니다. 조정이 성립하면 재판상 화해와 같은 효력이 있어 시행사가 지키지 않으면 바로 강제집행할 수 있고, 인지대도 소송의 10분의 1입니다.
일상에서는 섞어 쓰지만 법률상 분양계약을 처음부터 없던 것으로 돌리고 낸 돈을 돌려받는 것은 '해제'입니다. 사기·착오가 있었다면 '취소'를 주장하고, 지역주택조합은 '탈퇴'나 '청약철회'로 정리합니다. 무엇을 주장하느냐에 따라 요건과 돌려받는 범위가 달라집니다.
허위·과장광고, 중대한 설계변경, 입주 지연, 계약서에서 정한 해제 사유처럼 시행사 쪽 사유가 있으면 가능합니다. 이 경우 계약금 포기 없이 낸 돈 전부와 이자, 위약금까지 청구할 수 있습니다.
광고가 모두 계약 내용이 되는 것은 아닙니다. 법원은 분양광고를 원칙적으로 청약의 유인으로 보지만, 구체적으로 이행 가능한 시설·구조는 계약 내용으로 보고(대법원 2005다5812 등), 중요한 사항을 속였다면 사기를 이유로 취소할 수 있습니다.
아파트 표준공급계약서는 시행사 책임으로 입주 예정일부터 3개월 안에 입주하지 못하면 해제할 수 있도록 정합니다. 해제하지 않고 지체상금을 받는 방법도 있으니 어느 쪽이 유리한지 비교해야 합니다.
위약금은 손해배상액의 예정으로 추정되고, 부당히 과다하면 법원이 줄일 수 있습니다(민법 제398조). 반대로 시행사 책임으로 해제한다면 수분양자가 위약금을 청구할 수 있습니다.
대출 계약은 은행과 수분양자 사이의 계약이라 분양계약이 해제돼도 자동으로 없어지지 않습니다. 해제 협상이나 소송에서 시행사가 대출금을 대신 갚고 이자를 부담하도록 함께 정해야 합니다.
같은 단지에서 같은 사유를 가진 수분양자라면 공동소송으로 함께 진행할 수 있습니다. 증거와 비용을 나눌 수 있지만 계약 시기와 개인 사정에 따라 결과가 달라질 수 있어 개별 쟁점도 정리해야 합니다.
네. 전화와 카카오톡으로 먼저 계약서와 상황을 확인하고, 자료는 온라인으로 주고받습니다.
09CONSULTATION
통화가 어렵다면 카카오톡으로 계약서와 광고물 사진을 먼저 보내 주셔도 됩니다. 원하시는 연락 시간도 함께 적어 주세요.
10OFFICES
서울중앙지방법원이 있는 서초동과 수원지방법원이 있는 광교, 두 법조타운에서 상담합니다. 방문 상담은 예약제입니다.